2007年第12期 文/本刊记者

记者：您如何看酒店的节能问题？
张旭：随着世界能源的紧张，不光是酒店设计需要节能，各种类型的建筑设计，包括住宅写字楼等都需要节能。当然酒店节能可以分别提出来，像一般的住宅楼，有使用者支付使用过程中能耗的费用，开发者不支付这种费用。酒店不同于这些，因为酒店一般是开发商持有的物业，要通过长期经营来收回成本。住酒店时，只付服务费之类。
酒店运营的回收期内，所有的能耗，包括水电等，占其总成本的将近50%。因为会直接影响到开发商的利益，所以说酒店节能是一个非常重要的问题。
而且普通物业不像酒店，用电用水量不像酒店那么大。酒店为了营造氛围、提高舒适度，利用灯光，24小时空调运行系统，入住客人对卫生间的使用，床上用品的频繁更换，消耗很大。
记者：您认为目前我国在酒店设计方面最突出的问题是什么？具体表现在哪些方面？
问题包括跟专业的酒店管理公司的接轨。设计师在设计上如何帮助酒店实现利益最大化，赢得更多的客人，单独针对酒店的节能技术没有什么可讲的，因为技术核心是一样的。
我们的设计包括水暖电、空调系统、外观、功能方面等通盘的考虑。
我认为目前酒店设计主要存在两个大的问题：
一，酒店设计本身在相对的国家法律法规方面的规范特别少，而且我国酒店设计近十来年才与国际接轨，这属于国家政策方面的空白，有待于改进。
二，酒店在建筑设计这个大范畴里属于复杂的一类，不仅在于其外观如何漂亮等，还有内部技术的采用。作为一个持有性的物业，如何让开发商在持有过程中，获得一个好的回报，这与前期的策划和定位有很重要的关系。所以需要一个好的前期策划和定位，策划先行。但目前国内很多酒店设计都缺乏这种意识。比如，某市为了市容，说要建设一个五星级酒店。虽然，他们可以在硬件上达到五星级的酒店标准，但是基本不注重科学的市场调研。所以有时对酒店市场判断就是错误的。
所以说，如果没有专业的策划公司，找酒店管理公司来做前期调查和策划也可以，等于说他们先有一个大的思路之后，酒店设计公司才介入设计。但是目前问题是缺乏这种前期策划，前期市场调研做的不好。一切都由市场说了算，设计只是一个手段，不是目的。
因为酒店功能非常复杂，要在一栋楼里解决衣食住行，人流组织和货流组织等必须要有一套完整的系统。所以说，酒店不是照猫画虎就能设计好的，因为每个酒店的情况不同，而住宅则有一套放之四海皆准的设计规范。
记者：要克服上述问题需要采取什么措施？
张旭：最重要的措施即做好前期策划，做到四个专业化：
一个是专业的策划公司；一个是专业的酒店管理有限公司；第三个是专业的设计公司；最后一个是专业的施工。这四个专业一定要做到。
记者：您能结合案例讲酒店设计如何实现节能？
张旭：节能是一个很大的命题。一个是能源的利用，尽量利用无污染、可再生的能源，比如风能、太阳能等。另外一个是建筑本身的维护系统，比如冬天人会感觉冷，要穿棉袄。同理，建筑的外维护结构非常重要，包括墙体、门窗等。在节能方面欧洲做得非常好。单纯把酒店作为一种产品来讲，并不是一个个性化的产品。从世界各地来看，大部分酒店本身的设计都是比较规矩的。比如缩小窗户，尽量缩小酒店的整体能耗，在酒店设计中很重要。
前一段时间，我们在丽江作了一个酒店，那里四季如春，但冬天下雨后也会倍感寒意。于是我们在设计中，就结合了当地纳西族的建筑形式之一，比如土坯墙，墙体很厚实，冬暖夏凉，属于一种热惰性的材料。后来，我们在这个建筑外围使用了这种土坯的形式，相当于外墙的保温作用，也与当地文化氛围比较吻合。这是一个建筑的美学、设计理念与技术还有节能结合很好的例子。
还有窗户、玻璃等如果采用节能材料，虽然造价很贵，但运营起来会得到一个很好的成本控制。
第三个层面是包括室内的灯具、水方面等的节能。所以说节能是由内到外这三个层面的结合。
可以说，酒店的节能与建筑的节能没有什么本质的不同，核心的技术是一样的。但由于酒店节能所带来的效果，对开发商的根本利益触动比较大，所以显得更重要一些。
记者：目前，有些酒店的大堂设计以大而豪华的大堂为一种风尚，但存在一个与室内的温差问题，冬天，大堂温度往往低于室内。怎样来解决这个问题？
张旭：这确实是一个问题，开发商建筑酒店，往往喜欢豪华、楼层高的，但大堂挑空的尺度应该有限度。比如，我有一次去参观一个酒店，其大堂做成一个类似温室的东西，占地几千平方米，可以想见其能耗非常大。这必然会导致回收成本慢，不是很经济。
我们认为，设计要从人体工学来讲，舒适度最重要，适宜最好。一个酒店在使用过程中，酒店的室内设计很重要，客房舒服不舒服非常重要。设计师常尽量在设计中控制过大尺度空间的出现，但目前我们只有建议权。
一个务实的开发商，会从塑造温馨宜人的环境、更好的回收成本、减少能耗来考虑问题，这是很好的选择。
我们常会用一个3:3:4的尺度来衡量，第一个30%指的是土建成本，第二个30%是机电成本，40%指的是装修成本。其实这是一个对资金的有效分配与否的问题。
记者：与西方酒店设计在节能方面相比，我们的差距到底在哪里？
张旭：我们的差距不是设计上的，而是理念上的。因为技术是可以通用的，关键是看开发商有没有节能意识。从目前大多数开发商来讲，持有先进理念的还相对较少，需要逐渐意识到。我们会给他们一些建议，建议他们前期找专业的策划公司或管理公司。
记者：对酒店设计和节能方面有哪些感触？
张旭：感触最深的还是希望大家都专业一些。不管是开发商，还是酒店设计人员，都需要更多的社会责任感。因为节能牵扯到一个社会责任的问题，但空谈社会责任是没有用的。我们建筑设计机构要做的，就是把自己在节能方面的理念，从资本回收这种与开发商利益相关的方面去打动他们。如何把社会责任

给酒店增设一个水上乐园是一项有利可图的投资，但其成本过高，而且需要仔细考虑增加这项设施所带来的风险。本文首先介绍了加拿大中水上乐园基本构成，然后依次分析了它的建造费用、风险和潜在的利益，以及支持该设施可行的必要的市场状况。

加拿大水上乐园
加拿大酒店水上乐园和美国的是有很大差别的。在美国，水上乐园被认为是一项便利设施，有10，000平方英尺，有游泳池、水上滑梯和其他水上游乐设施。而加拿大的水上乐园首先在规模上就有所不同，一般小于都5，000平方英尺，且通常被认为是一个利用水上滑梯和水上游乐设施而增强吸引力的室内游泳池。

潜在利益
增设水上乐园可以提高酒店的利润。水上乐园全年开放，可以减少需求季节性波动带来的影响。同时，由于在室内，还可以在天气不好时吸引休闲散客，由此，可以提高酒店入住率。在市场良性发展的状态下，还可以提高酒店客房价格。
根据美国相关机构研究表明，水上乐园可以使酒店入住率提高5%-30%，同时还可以带动酒店客房价格上升＄20-＄150。这些数据表明在美国，无论是配有大型水上乐园的酒店，还是高档酒店，它们的房价不会像加拿大这样差别很大。而且这些数据也表明了加拿大市场未来的发展趋势，但是不会达到美国如此大的规模。

成本
可以提高入住率和房价是诱人的，可因此带来的收入可以有效的抵消掉因为修建水上乐园而带来的花费吗？那么建造一座水上乐园要花费多少呢？
在加拿大，大多数的有水上乐园的酒店都是客房不到100间的经济型酒店，乐园的面积一般也不超过5，000平方英尺。相关机构调查指出，在加拿大，平均每个配有水上乐园的经济型酒店拥有69间客房和不超过2，918平方英尺的水上乐园面积。
对于一家经济型酒店，乐园的标准费用是每平方英尺167美元，那么水上乐园（面积是2，918平方英尺内）的平均建造费用是487，306美元，大约是500，000美元。

可行性
水上乐园可以提高酒店平均房价，但关键的问题是酒店必须获得更高的房价来抵消建造乐园所耗去的费用。一般规则是酒店每间客房的建造成本除以1，000后就得到平均房价，这是酒店需要维持酒店正常运作（入住率达到60-70%）所必需的价格。此后该房价还要加乐园修建成本平摊在每间客房上的钱数，其加和为最后的平均房价。
例如，如果花费6，900，000美元建造一家有69间客房的酒店，也就是每间客房成本是100，000美元，则平均房价为100美元，此时要是入住率达到60%-70%时，该酒店才可行。建造水上乐园给每间房的建造费用增加了7，246美元($500,000/69 = $7,246)。除以1，000后，意味着每间房的入住价格必须涨7.25美元，这样才能保证酒店的正常运行。那么，这家酒店的平均房价最终为107.25美元。

风险和市场状况
通常来看，有水上乐园的酒店比没有乐园的酒店获得更高的平均房价，但是如果市场没有支持这种所要求的高定价的能力，水上乐园就会变成酒店运营的经济负担。换句话说，酒店建造水上乐园会伴随一定程度的风险。根据MAI的David Sangree的观点，一个拥有室内水上乐园的酒店会对休闲市场的波动、经济结构和市场区域内人口构成情况更敏感。
当打算建造水上乐园时，一些市场因素必须认真考虑。对于发起者来说，市场必须有水上乐园所需要的足够的人口，来保证乐园的需求来源。一般来说，乐园能够吸引距此处80公里以内的人。在此范围内，理想的市场环境是休闲客源市场需求强大且存在大量有小孩子的蓝领之家。
有高速公路的位置是理想的选择，由于潜在市场之外的外地度假家庭喜欢有水上乐园的酒店更甚于其他的设施，即使需要付更高的费用。可以想象，一家人带着孩子驱车数小时后，突然看到一家有水上乐园的酒店是多么喜出望外，由此可知乐园对于一家位于适当的高速公路位置的酒店的强有力的竞争优势。
当气候极冷极热的时候，水上乐园对一家酒店来说尤其有利，能在淡季带来更多的需求量。
酒店首先拥有水上乐园同样是区别其他竞争者特征的一个方式。但认清这种竞争优势是暂时的很重要，因为竞争者会效仿更大的水上乐园来吸引客人。基于这个原因，水上乐园应该足够大，来帮助酒店延长这种先行者的优势。

总结
当一家酒店在考虑是否建造水上乐园时，必须权衡建造水上乐园的潜在利益和其带来的额外费用和风险。大多数的有水上乐园的酒店确实提高了入住率且获得了更高的房价，但水上乐园的建造费用也是庞大的，同时市场也必须有支撑这种高房价的能力，以此来抵消修建费用。如果修建费用合理，市场前景可观，且位置优越，那么就建造水上乐园吧。

    ^{当前，资本力量不断介入我国酒店业，使酒店业更新改造不断升级，新建酒店不断涌现，酒店业发展可以说到了前所未有的“黄金时期”。面对酒店业的迅猛发展，未来酒店业的形势将会是怎样的局面？当前酒店业发展过程中有哪些问题需要解决？为此，本刊记者特别采访了张志军先生。}

    ^{记者：您曾在北京长城酒店、凯宾斯基、贵宾楼等酒店工作过，酒店经营管理经验非常丰富；最近几年，您一直致力于酒店行业的咨询与管理研究，您如何看待当前背景下中国酒店业形势？}

    ^{张志军：我认为近几年酒店业形势已经发生了四个根本性的变化：}

^{第一，我国酒店业市场已经进入充分竞争的市场状态。与20年前相比，我国酒店业已经从卖方市场完全转变为买方市场，饭店业所面临的外部环境和市场结构也已发生了巨大的变化，进入了充分市场竞争的状态，市场化成熟度较高并基本上与国际接轨。国家标准《旅游饭店星级的划分与评定》也随市场发展状况进行了三次修改。}

    ^{第二，旅游者的旅游形式发生了重大转变。在改革开放初期，我国旅游业发展的方针是：以入境游为主，国内旅游为辅，适度发展出境游。随着经济发展，人们生活水平的提高，国民旅游需求的变化，我国旅游形势已经转变为国内旅游和出境、入境游三者并举的态势。我国现代旅游业发展初期涉外饭店的涉外性质也正在淡化。但是，当年建造的涉外旅游酒店更多考虑的是入境旅游消费者的需要，这些服务设施对应国内的消费者来讲在服务流程、经营方式以及运作成本上多有不太适应之处。所以今天的酒店投资者已经充分考虑到国内市场的需求，投资了很多适合国内消费者的酒店，例如度假村、经济型酒店等等。}

    ^{第三，酒店从全方位经营转变为主业经营。最初酒店的服务涵盖了几乎所有满足旅游消费者吃、喝、玩、娱的服务，甚至酒店还有自己的出租车队和旅行社。现在，当初那些酒店附属的服务设施已经社会化了，酒店中餐饮、健身和娱乐等客源的分流说明社会替代产品的发展和繁荣，舆论中把这种现象看成是“大饭店竞争不过社会餐馆”实际上是一种误解。因为社会餐饮和饭店餐饮的客源还是有很大区别的。同时，这种客源上的区分与分流现象正说明了我国旅游市场的发展和成熟。}

    ^{第四，酒店建设从高档次向大众化转移。近几年经济型酒店得到了空前的发展，一是由于上述酒店业的形势和发展为这一运作模式奠定了基础，二是有识之士对经济型酒店概念适时地引用和推广。可以说，从观念上讲，这也标志着目前我国中高档酒店的更新换代已经基本上结束了，再往下该轮到大众化饭店更新换代的时期了。那些大众化的宾馆招待所如不及时更新改造，就会面临被市场淘汰的危险。我们所说的经济型酒店实际上就是国家标准《旅游饭店星级的划分与评定》里所说的一、二星级饭店，即“有限服务饭店”。这一档次的饭店有着巨大的市场需求，所以大众化的酒店将是未来酒店业的发展趋势之一。}

    ^{因此，一定要了解市场变化趋势，适应市场需求，这样才能在改造或建造酒店时做出正确的决策。这是酒店战略管理方面需要考虑的问题。}

    ^{记者：目前我国单体酒店较多，从您接触的单体酒店来看，他们的问题主要集中在哪些方面？}

    ^{张志军：单体酒店较多实际上应该是正常现象。因为不可能所有的酒店都集团化运作。现在不少单体酒店的主要问题表现在经营运作与资本运作不分，以及业主方盲目投入造成开业后经营困难两个方面。}

    ^{很多酒店的投资者往往是在其他行业完成原始积累后，转而投资酒店业的。因为酒店固定资产的保值和增值可能、运营过程可以消化费用的作用，以及酒店建筑可以展示本企业形象的功能等方面的特性对投资人很具吸引力。但是，问题在于作为投资人擅长的是资本运作，而不是酒店的经营运作。很多业主在项目实施前并不是先听听经营管理专业方面的意见，而是凭主观想象，这样具体到酒店经营和运作上时，就遇到问题了：或是酒店功能布局不合理造成能源、人力的浪费以及服务的不便利，甚至不得不二次投入进行改造；或是酒店档次和产品结构与市场需求不相符造成经营上的困难。但是，尽管很多酒店经营不善是因为业主自己投资方向或主观决策上的失误，但是，业主往往并不认为自己有错，反而很容易把责任归咎到酒店经营者的能力上。再就是业主本身对项目的投资不到位，但却要求经营者通过经营费用去解决，这样也必然产生对经营者业绩评估上的不公平现象。}

    ^{记者：您对国外酒店集团的管理模式应该非常熟悉，您认为在引进国外管理体系时应当注意什么问题？}

    ^{张志军：首先，就我个人来讲，不提倡什么中国式管理、外国式的管理，我认为需要的是符合实际需要的管理。因为酒店业是面向国际的开放行业，如果使用纯粹中国式管理，则会倾向于我们的习惯、文化甚至是陋习，纯外国式的管理又容易忽视中西文化的交流沟通。因为作为不同的文化传承者，我们和外国管理者之间必然有着一些文化的隔阂，所以我更赞成结合中国的实际运用西方的现代管理体系和理念。}

    ^{当年在北京长城饭店，喜来登请一家美国国际培训公司培训管理人员，讲的全是在美国实行的先进管理理念，中国的经理们根本就消化不了。他们当时非常不理解，后来决定找员工分别谈话了解情况，才找出症结在什么地方，然后结合中国员工的思想实际，重新编写了培训课程，取名就叫《LING DAO》，使得培训才深入下去。}

    ^{我并不反对在管理中使用最先进的方法，但我认为最关键的是要用最合适的方法。如若不结合实际，先进理论与实际状况差距越大，矛盾就会越多，成功率就会越低。}

    ^{记者：您怎样看待现在国内酒店聘请国外酒店管理集团的现象？}

    ^{张志军：首先是国际知名酒店管理集团具有丰富的管理经验和成熟的经营管理体系，它们几十年甚至上百年积累的品牌价值是国际公认的。请他们管理可以使我们直接接触到国际水平并与国际接轨，缩短我国现代酒店业的国际化进程；其次，有些投资人愿意请国际酒店集团管理的原因在于，酒店交给国际酒店集团后，银行对其资产评估价值高，融资、贷款相对容易些。再者就是某些人盲目青睐外国品牌了，他们以为只要我建造高档的酒店就可以请国际集团来管理。其实，国际酒店管理集团并不是不分市场情况，无论什么城市的酒店都接手的。每当他们接触一个项目时都要进行评估。你就是酒店建得再高档，如果市场不成熟或是无潜力的地区他还是不会去的。另外，我们在聘请国际管理公司时也一定要分析利弊，如果我们本地区没有国际客流，管理公司的国际预订网再强大，但对我们用处并不大。如果我们希望利用国际管理公司经营管理方面的强项，那我们就应该采用委托管理的模式而不是挂牌连锁经营的模式。}

    ^{记者：您认为我国酒店行业的发展存在着哪些问题？}

    ^{张志军：现在，很多投资人一说要建酒店，就是建最高档的。我想这与当前饭店过热，投资人心态盲目有关。我认为，我国现在特别需要中、低档的酒店，急需改善老字号、改造传统的招待所等为大众所需的饭店。但是，现实是高星级酒店的效益相对较好，因此对投资人的吸引力自然也就高。可因为高档饭店投入高，所以它的产出也就应该高，它们是为高消费层次服务的。可我国的消费结构目前还属于金字塔形式，能承受高档消费的人还是少数。}

^{高档饭店热也与我们舆论上长期侧重颂扬高星级酒店有关。其实真正需要政策、经济支持的是中小企业。1981年我到西德留学，当时西德政府就提出支持中小企业，这一政策今天的德国政府还在执行。因为中小企业是大多数。我们不应该忘记和忽视中小酒店，它们大多是中小企业。我们派雷斯公司曾做过包头一家小酒店项目，由于专业化的服务，使这家小酒店得以顺利发展，三年的时间已经开了第三家连锁店。可见对于中小企业，只要我们能够提供专业支持和引导，它们就会发展的很好。}

    ^{另外，我们还要看到中小酒店对社会做出的巨大贡献。我国28万家住宿单位中，星级酒店是1万3千家，更多的是中低档酒店。我们不否认高档饭店在市场上起到的龙头作用以及做出的纳税贡献。中低档酒店利润空间虽然小，但是与高档酒店相比，它们拥有酒店业近70%的劳动力。从宏观角度讲，中低档酒店在解决就业问题上，促进社会稳定、和谐上做出的贡献则是巨大的。}

    ^{记者：您认为中国酒店业要发展，在战略方面应该怎样考虑？}

    ^{张志军：我在开始讲到我国酒店业市场所发生的四个大变化时，其实已经涉及到了酒店战略问题。市场在变，酒店的运作模式和竞争方式也因随之而变，酒店的经营者应该努力提高市场定位营销意识，加快从价格竞争上升到文化竞争层面的过程。}

    ^{再有，在酒店建设上我们不能津津乐道于把国外的东西当作新的拿来。目前我国很多酒店无论是在建筑风格、内部装修等方面都非常西洋化，甚至照搬西方的某个传统建筑，虽然展示了奢侈与豪华，但明显割裂了民族传统与现代文化之间的联系。这样的酒店是缺乏文化内涵的，而缺乏文化内涵的饭店，又非常容易陷进价格竞争战的怪圈。}

    ^{建酒店和经营酒店都不是一个纯粹的技术问题，而是一个文化问题。所以我以为，我国的酒店要走向本原，要注重体现中华传统文化。无论是其建筑形式还是装修风格，都应该注意体现中华民族固有的文化元素和特色。}

    ^{从战略上讲，还应该调动学术力量来研究旅游业对文化、对本国文明和传统起到的破坏作用。目前在我国还没有展开这方面的研究。世界上很多以旅游著名的国家都是有过教训的。所以我们要多考虑我们在酒店的经营运作中是否传承了中华民族文化，是否充分注意到对自然环境和人文环境的保护。}

    ^{酒店市场的未来一定会走向理性竞争和良性竞争。我常说：“没有高价格，只有卖不出去的价格”，还有就是“同等级的酒店不一定都是竞争对象”。这里的关键在于酒店要掌握正确的市场定位。只有大家长期坚持自己的市场定位，才能各得其所。对大多数酒店来讲，找准自己的市场定位，从战略上提升服务质量和展开文化上的竞争才是最终出路。}

    ^{记者：您对我国酒店行业的职业经理人有哪些忠告呢？}

    ^{张志军：事实上，我国真正的职业经理人市场还处于形成过程。社会上存在着体制内的职业经理人和自由职业经理人。前者中的很多人不能左右自己的职业，但他们是我国现代酒店行业的奠基人；后者在上世纪80年代就进入酒店行业，并在集训时学到了酒店专业的相关知识，特别是初期合资饭店的员工们也向外国管理者学到了专业管理知识。现在他们已经走向了成熟，都到了挑大梁的年龄。}

    ^{在我看来，真正意义上的职业经理人并不拥有企业的资产，他的职业生涯就是靠出卖智力和管理技能体现的，并由此得到社会的承认，包括获得可以供他退休养老的薪酬。因此，一个职业经理人应该具备以下三个基本素质：第一是有职业道德；第二是拥有专业知识；第三是有管理经验。职业经理人是靠本人名声生存的。如果不具备上述三个素质，就很难成为一个成功的职业经理人。}

 《酒店职业经理人》2007年11期

Overview
With the sustained growth of the hospitality and lodging industry, 2006 carried the torch of what 2005 left off with hotels across Asia posting healthier occupancies and robust growths in room rates. Fuelled by a confluence of burgeoning economies, buoyant equity markets and flourishing hotel industry, Asian stock exchanges have welcomed the listing of several hotel-100,000 centric real estate investment trusts (‘REITs’), notably the Japan Hotel and Resort, Inc, Nippon Hotel Fund Investment and Singapore’s first hospitality-related REIT, the CDL Hospitality Trust. This follows hotly on the heels on the launch of first Pan-Asian serviced residences REIT by The Ascott Group in 2005. In Hong Kong, Regal Hotel International Holdings is expected to package five of its hotels and list the territory’s first REIT backed by hospitality assets in early 2007.
Integrated resorts and casinos were also buzzwords in 2006. The Singapore government awarded two licenses to Las Vegas Sands and Genting International for two sites in the city-state to develop integrated resorts with casinos. The former Portuguese colony of Macau witnessed the rejuvenation of its casino scene with the opening of the Wynn Resort in Macau and numerous projects under development including projects by Las Vegas Sands and MGM Studios. By the time all the casinos open in 2009, the market is expected to be inundated with a total of 30,000 rooms, up from a current room inventory of 13,000.
The value of a hotel property is the present worth of its future economic performance and other benefits. Knowledgeable hotel buyers and sellers, whilst concerned with cashflow in progress, will take into consideration future risk and return profiles. The market value of a hotel tends to fluctuate in line with market conditions, investor sentiment and performance outlook.
The Hotel Valuation Index (HVI) is a hotel valuation benchmark developed by HVS. It provides an indication of the average percentage change in the values of five-star hotels across 13 markets in Asia. The HVI also reports the estimated average value per room, allowing the ranking of each market relative to an average of the markets reviewed.
The HVI 2007 shows that, on average, values of five-star hotels across selected key markets in Asia experienced a third consecutive year of growth of 17% in 2006 as compared to a 4% increase in 2005. 2006 was also the year where a double digit growth in hotel values was achieved in 11 of the 13 markets reviewed in the Asia Hotel Valuation Index. The general improved performance during 2006 can be attributed to the sustained economic growth in regional economies as well as the absence of any new, significant worldwide events affecting demand in the course of 2006. Perennial leaders, Tokyo, Hong Kong and Seoul experienced an average increase of 15% in values per room, thus cementing their pole positions amongst cities in Asia. Riding on the wave of a 10% increase in the previous year - the highest amongst the 13 markets in 2005
- Singapore led regional markets with a sterling 35% growth in hotel values. This is followed closely by the twin cities of Shanghai and Beijing, which posted robust growths of 27% and 24% respectively. The only market that registered a decline in value in 2006 was Bangkok, which was rocked by a period of political transition. 

Performance in 2006
Fuelled by a sustained growth in the world and regional economies, the lodging industry in Asia flourished on the back of cheaper intra-Asia travel which contributed to the increased demand for accommodation. In anticipation to the sustained surge in air travel to the region, airports in key cities in Asia are undergoing expansion programs. Bangkok’s Suvarnabhumi Airport opened in September 2006 after some delays. Singapore and Malaysia opened the region’s first airport terminals dedicated for budget airlines within days of each other in 2006 while Terminal 3 of Singapore’s Changi Airport is currently under construction and expected to be completed in 2008. Shanghai’s Pudong Airport is undergoing a Phase Two expansion in time for the 2008 Beijing Olympics and the 2010 World Expo.
Increased lodging demand has brought cheer to hoteliers sought to maximize revenues by increasing room rates significantly for a second consecutive year. Tokyo remains the most expensive city in Asia for hotel accommodation for yet another year. Hotel values increased by 15% over 2005 values to US$831,000 in 2006. With limited five-star hotels opening in 2006 before the opening of the Ritz-Carlton in Tokyo Midtown development in the first quarter of 2007, hotels in Tokyo have enjoyed occupancies above 75% accompanied by the highest room rates in Asia.
Despite the increasing pollution problems that are plaguing the “Pearl of the Orient”, Hong Kong continues to be the hotbed of hotel investment. Having recently added the Asian Aerospace 2007 onto its long list of events held in the special administrative region, ‘High Tariff A’ hotels in Hong Kong posted an annual occupancy in the high 80s percentile with corresponding increases in room rates. This has allowed hotel values in Hong Kong to increase by 14% in 2006.
Despite lingering tensions from its socialist counterparts after a nuclear testing incident in October, five-star hotels in Seoul have managed to maintain its third position in this year’s HVI, posting a noteworthy 16% increase in hotel values.
After years of languishing in low rates compared to its counterparts such as Hong Kong, Shanghai and Tokyo, five-star hotels in Singapore benefited from healthy increases in occupancies and room rates, aided by growth in demand in both the corporate and leisure segments. This has allowed Singapore to be the star performer in 2006, registering a significant 35% increase in hotel values, from US$285,000 in 2005 to US$384,000 in 2006. Welcoming a second consecutive record year of visitor arrivals in 2006, the hospitality industry in Singapore was injected with a shot of vibrancy when the government awarded licenses for the development of two integrated resorts with casinos. This, coupled with the robust increases in RevPAR in the last two years, has improved investor sentiment in the market, which was evidenced by hotel investment sales in the region of US$1 billion in 2006.
As Beijing readies itself for the XXIX Olympic Games in 2008 through its numerous infrastructural developments, hotels are also making sure they open in time for the event. Demand for accommodation has continued to increase in 2006, along with a healthy growth in room rates. However, there is a potential risk of oversupply in the capital city of Beijing in the medium term, due to the influx of new hotel development in the city.
As the economic and financial centre of one of Asia’s economic powerhouses, Shanghai has witnessed astronomical increases in both lodging demand and room rates in recent years and 2006 was no exception. Though the plethora of new hotels which opened in the city has resulted in a softening of occupancy levels and rate growth, hotel values have registered a significant 27% increase over 2005 values, the third highest amongst the 13 cities reviewed.
Bangkok is the only city in the HVI 2007 to record a decline in values, albeit a marginal one. It had been an eventful year of the city which witnessed the bloodless ouster of Prime Minister Thaksin after a military coup. The surge in new supply of five-star hotels also added to the more cautious sentiment.
Phuket - one of Asia,s most established resort destinations
– has finally turned the tide to record a 15% increase in hotel values. This increase from US$168,000 per room in 2005 to US$193,000 per room allowed it to overtake Taipei in the standings of the 2007 edition of the Asia Hotel Valuation Index. This is largely attributable to the extensive marketing efforts by the Tourism Authority of Thailand and individual hotels which have allowed Phuket to welcome a record number of visitors in 2006. The same may be described for Bali as well, which has weathered two bombings in 2003 and 2005. The destination saw a 13% increase in five-star hotel values to US$138,000 in 2006.
Kuala Lumpur is reaping the fruits of the extensive marketing efforts by its tourism board, coupled with a buoyant economic environment. This has allowed hotels in the capital city to increase room rates to record levels. Improved investor sentiment has also fuelled several hotel transactions in 2006. These factors have contributed to hotel values increasing by 32% in 2006, second only to Singapore in terms of growth rates.
After years of relative stagnant hotel development in both Manila and Jakarta, the sustained political and economic stability of these two cities have allowed hotel investors to once again cast their eyes on hotel developments. Moderate hotel value appreciation in 2005 was sustained in 2006 with five-star hotels in Manila and Jakarta recording an appreciation in value by 25% and 24% respectively.

Conclusion
2006 will be remembered as a year of relative calm both globally and regionally. This has contributed to another buoyant year for hotels across Asia as augmented demand for accommodation has resulted in rising occupancies accompanied Tokyo with encouraging rate growth. Several cities reviewed in the 900,000
2007 Hotel Valuation Index have posted unprecedented growth
levels in hotel values as a result of improving investor sentiment
and market outlook.
As hotels continue to populate gateway cities and destinations across Asia, secondary cities in maturing markets like China,
Thailand and Vietnam are expected to pique the interest of hotel developers and operators as viable locations for new

概况
随着接待和住宿业经济的持续增长 , 2006年亚洲酒店客房率高举2005年火炬，保持了稳健的占有率和蓬勃的增长势头。在新兴经济，发展较快的产权投资市场和持续繁荣的酒店行业的综合带动下，亚洲证券交易所迎来了数个上市酒店和100，000个房地产投资信托公司（REITs’） ,尤其是日本酒店及渡假区包括日本酒店基金投资和新加坡第一个与酒店行业相关的房地产投资信托公司—CDL酒店信托公司。这是继阿斯科特集团于2005年成立第一个泛亚洲服务业住宅房地产投资信托公司之后迅猛出现的。香港富豪酒店国际控公司有望在2007年初，一揽其五个酒店并且领域内第一个由酒店业资产支持的房地产投资信托公司上市。“综合旅游胜地”和“赌场”也是2006年的流行语。新加坡政府各授权Las Vegas Sands和Genting International在城邦内发展综合旅游胜地和赌场。前葡萄牙殖民地澳门见证了其赌场随着拉斯维加斯度假村的开放而复兴，同时数项工程发展起来，包括由拉斯维加斯金沙集团和米高梅影城承办的项目.截止到2009年所有赌场开放，现有的13，000间客房将有望增长到30，000间。酒店产业的价值就是其将来的经济表现的现有价值和其他利益.有头脑的酒店商人,在关注先进流转的同时，会考虑到未来的风险和回报概况。酒店的市场价值往往会随着市场行情，投资商的情绪和业绩展望而波动。
饭店估价指数( HVI) 是由HVS发展的酒店估价基准，它提供了13个亚洲市场上的五星级酒店的平均变化百分比。HVI还报告了每间客房的平均价值，从而得出每个被调查的市场的排名。
2007HVI 表明，亚洲主要市场的五星级酒店价值经历了第三个持续增长年，即在2006年增长了17%，而2005年则增长了4%。2006年也是酒店价值实现双位数增长的一年,在估价指数审查的13个市场中又是实现了双位数增长。2006年总体上较好的业绩应归功于：一是区域经济的持续发展，二是这一年世界上没有发生新的影响需求的大事。始终领先的东京,香港和汉城平均每房增长了15%,从而巩固了自己在亚洲城市中的首发位置。2005年新加坡增长10%，位居13个市场之首，借助这一浪潮，新加坡领导区域市场，实现了酒店价值增长35%。紧随其后的两个城市是上海和北京,分别增长27%和24%。2006年唯一价值下降的市场是遭遇了政变的曼谷。
2006年业绩：
世界经济和区域经济持续发展，相对便宜的像亚洲内部旅游刺激了住宿需求，这都带动了亚洲住宿接待行业的繁荣。鉴于对该地区空中旅游会持续增长的预测，亚洲主要城市的机场也正准备扩建。曼谷的纳普机场于2006年9月启用.新加坡和马来西亚在2006年前后开设了该地区第一个专门面向廉价航空公司的机场终点站,新加坡樟宜机场第3终点站正在建设之中,预计将于2008年完工。上海浦东机场正在为迎接2008年北京奥运会和2010年世界博览会进行二期扩建。
住宿需求的增加给酒店业人士带来了活力,他们力求通过客房率的提高最大限度地增加收入,实现第二个持续增长年。东京仍是亚洲酒店住宿最昂贵的城市。酒店价值比2005年增加了15 % , 2006年达到831,000美元。2007年第一季度Ritz-Carlton在东京市中心成立之前，2006年五星级酒店新起的并不多，因此东京的酒店实现了75%的占有率和亚洲最高客房率。
尽管"东方之珠" 香港倍受日益严重的污染问题的困扰，但仍然是酒店投资的温床。最近2007亚洲航空展在这个特别行政区刚刚举行，补充说, 香港的'高价’酒店2006年入住率高达80%,客房率也相应得到提高。这使得香港酒店价值在2006年增加了14 % 。
尽管十月份朝鲜的核试验引起的紧张关系依然存在, 汉城的五星级酒店在今年的hvi中成功保持了其第三的位置，酒店价值明显增长了16 %。
与香港,上海和东京等城市相比,新加坡数年来一直处于低增长状态，但2006年新加坡五星级酒店得益于企业和休闲方面的需求，实现了入住率及客房率的稳健增长。这使得新加坡酒店价值从2005年的285，000美元增长到2006年的384，000美元，合计增长35%，新加坡从而成为2006年闪耀的一颗星。在2006年迎来第二个持续增长年的同时，新加坡政府授权开发综合旅游胜地和赌场，也为酒店行业注入了新的活力。加上过去两年每间可借出客房产生的平均实际营业收入的强劲增长，以上发展已经改善了投资者在市场上的观点,这可以通过2006年该地区酒店投资销售额达到10亿美元得到证明。
北京准备迎接2008年第二十九届奥运会于建设了许多基建工程，其酒店也能够保证及时开放，迎接盛事。2006年住房需求不断增加,同时,客房率增长势头良好。但是, 由于首都北京大量新酒店的发展，在中期存在着供过于求的风险。
作为亚洲经济强市的经济金融中心之一,近年来上海的住宿需求和客房率增长惊人，2006年也不例外。虽然该市新酒店过多，造成占有率水平和增长疲软，但是酒店价值比2005年同比增长27%，在审查的13个城市中位列第三。
尽管轻微，但曼谷是唯一在2007HVI价值下降的城市。那是一个多事之秋，曼谷经历了军事政变，罢黜了首相萨克森。这一风波使得五星级酒店的供应更加谨慎。
普吉，亚洲历史最悠久的度假胜地之一，终于扭转形式，酒店价值提高15 % ,从2005年每间客房168，000美元增至2006年的193，000美元。从而使它在2007年版亚洲饭店估价指数中超越了台北。取得这样的成功很大程度上归功于泰国国家旅游局广泛的营销努力和2006年创迎客数量纪录的个体酒店。同样，巴厘虽在2003年和2005年经历了两起爆炸案,但是其五星级酒店价值在2006年增长了13%， 约138，000美元。
吉隆坡在蓬勃的经济环境下收获了其旅游发展局广泛努力的果实。这使得首都酒店客房率创了新高。投资者改善后的情绪也带动了2006年数个酒店交易的成功。所有这些因素促使了吉隆坡2006年酒店价值增长了32 % , 增长率仅次于新加坡，位居地二。
马尼拉和雅加达多年来酒店行业发展一直处于相对停滞状态,但政治和经济的持续稳定使这两个城市的酒店投资者再次将目光投向酒店行业的发展。马尼拉和雅加达2006年五星级酒店价值继2005年的温和增长值，分别为25% 和24%。

结论
2006年是全球和区域相对平静的一年。这是使亚洲酒店业再次快速增长的重要因素。住宿需求的高涨使东京酒店占有率提高，同时增长速率令人欣慰。由于投资者情绪和市场前景的改善，2007饭店估价指数调查的数个城市的酒店业价值空前增长。由于酒店持续充斥亚洲大城市，在成熟市场（如中国，泰国，越南）上的二级城市作为新的酒店潜力地点，可望激起酒店开发商和营业者的兴趣。

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职业经理人要学习和研究哲学
李宏斌认为：现代酒店职业经理人不能仅仅靠经验、靠技巧、靠规范来管理酒店，更要从哲学层面来管理酒店，要善于抓规律、抓主要矛盾、抓主要工作的主要方面。作为酒店负责人要抓酒店效益，首先要把酒店的产品结构调整好，而不要动辄就调整人。2005年7月份，李宏斌被上级公司委派到北京南航大酒店担任书记后，针对酒店经营存在的问题他与管理层商讨研究后，与班子一起从明确经营战略、准确市场定位、完善配套功能、精干组织架构、强化员工培训、创新服务产品等方面入手，果断调整酒店的经营性产品结构，取得了显著成效。把酒店从原先内部接待型定位调整为中档精品商务酒店。重新明确了自营与租赁、外包等经营范围，对酒店外租对象进行筛选，选择品牌知名、信誉良好的商户，实现强强联合、共同促进。如选择了成都“巴国布衣”餐饮品牌和日本SEVEN·ELEVEN(7.11)24小时便利店品牌加盟酒店，增强了酒店配套服务能力。另外，针对国贸商圈写字楼白领客户群，对酒店员工餐厅增加了花色品种，加强外卖，既改善了员工的伙食，又为酒店创收。把13个部门调整为6个，酒店运转更加协调。对员工进行了酒店级培训60多批次。北京南航大酒店通过一年的调整，目前营业收入比往年增加13%以上，GOP已超过酒店营收35%。
李宏斌说，南航大酒店随着经营定位的转变，酒店的服务理念和服务产品也要随之变化，进行服务创新。在满足商务酒店客人的需求方面，我们围绕提高商务客人满意度做文章，如调整了客房低值易耗品品种、品质和数量，在客房里增加了洗衣皂，把以前的质量差的拖鞋全部换成舒适耐用的棉拖鞋、毛巾拖鞋等。
李宏斌还介绍说，酒店把商户招进来，不能只收租金其余撒手不管了，还要注重与酒店承租户一道共同营造酒店氛围。《旅游饭店星级的划分与评定》（GB/T14308-2003)5.1条款，要求酒店与外租商户在酒店服务标准方面要和谐统一，比如酒店制服、礼貌礼节、个人卫生等等。这个方面我们有教训，应该引起很多酒店的重视，这对树立酒店品牌不容忽视。

重视酒店科研，呕心酒店筹建专著
在交谈中，李宏斌还对记者说，目前国内酒店与国外酒店在专业化程度上还有一定差距，我们不仅需要经验的积累，更要加强酒店行业的科研工作。在南航广州实业有限公司期间，李宏斌作为酒店筹建的负责人从头到尾主持参与了三家酒店的筹建工作。在筹建期间，种种难题使他认识到酒店筹建工作的重要性，他潜心学习、不断积累、用心研究，并总结了大量筹建工作的基础资料，并为其酒店筹建专著出版埋下了伏笔。李宏斌说：目前关于酒店筹建的专业著作非常少，几乎是一片空白。我除发表了四十多篇企业管理、酒店管理类论文外，今年还即将出版的《赢在起点——谈高星级酒店的筹建与开业筹备》，共分为四篇、24章、25多万字。这对我个人来讲，既是对过去筹建酒店工作的总结，也是再学习和再升华的过程。他认为，酒店筹建应该是酒店学科中一项重要的组成部分，酒店筹建是打造优秀酒店产品的基石。随着酒店市场专业化程度的提升，各方面对酒店筹建工作重视程度越来越高，比如从酒店项目招投标、酒店基建图纸的审定到各种材料、样板的选择都很关键，容不得半点马虎，如果没有专业理论作为支撑，仅凭经验，就会影响酒店筹建的工作质量，甚至造成难以挽回的巨大损失。

全面提升酒店职业经理人的竞争力
随着酒店市场竞争的激烈，对酒店职业经理人的要求越来越高，职业经理人要想成功必须付出更多。成功源于优秀！李宏斌在中学时受到日本松下电器创始人松下幸之助先生“自来水哲学”的启迪，萌发了做一名企业家的理想。大学毕业后，被分配到政府单位，后来自己主动申请到企业去历炼自己，并经历了多次成功转行。他认为，要想成为一名优秀的职业经理人，首先是个人的职业生涯规划目标要清晰，这是核心。其次要坚持持续不断的学习，做复合型人才、专家型人才。除进行必要的学历学习、专业进修培训外，还要注意与同行的交流，吸取别人的思想精华等等。在广州期间，李宏斌曾管理了九家企业，那时他遇到了很多难题，因为这些成员企业分布在7个不同的行业领域，在政策法规、人脉资源、经营业务上都不同，那时他不断学习、不断积累，虽然很累，但自身得到了很好的锻炼与升华。李宏斌虽然投入到酒店行业不久，但他特别注重学习，他除了拥有5个高等教育文凭外，还注意生活的学习和积累。他无论是在出差期间还是日常业余生活，总是走到哪里就考察到哪里，就学习和借鉴到哪里。他说，不注重学习，工作就产生不了附加值和增量，容易变成简单的重复。重复是对生命和智慧的浪费和犯罪！他还认为：作为职业经理人要自我加压，“只有想的远，才能走的远”。很多经理人的压力源主要来自于个人能力与岗位要求不匹配。有的人习惯于对工作敷衍，结果个人工作能力始终得不到提高，工作质量和效率得不到升华，害了单位也害了个人。第三，职业经理人要想成功，还要注意全面提升个人的综合竞争力。比如个人形象、职业品德、人格魅力、体质体能等等，要多岗位锻炼，掌握更多的专业知识。第四，无论是哪种企业类型，职业经理人都要在酒店的战略、定位、重要人事变动或安排、大额资金支出等方面，要特别注意与业主进行有效的沟通，展示自己的智慧、汇报自己的工作思路、获得支持和认可。职业经理人个人要养成与业主进行多渠道多形式沟通的良好习惯。

采 访 后 记

继南航国旅今年7月正式关门后，“南航系”旅行社已全部退出旅游市场，南航集团旅游发展有限公司也从以往的“旅行社、酒店”业务收缩为只有酒店业务。除去招待所外，目前南航集团在国内外共有十多家星级酒店，如沈阳万豪酒店(五星)、乌鲁木齐南航凯宾斯基饭店(五星)、广州南航南明珠大酒店（四星）、桂林航空大厦（四星）、厦门金雁大厦（四星）等等。目前南航集团旅游发展有限公司直接管理了六家酒店，包括北京南航大酒店、珠海飞行员大厦、广州南航大酒店、南航广州酒店、大连民航大厦、乌鲁木齐南航凯宾斯基饭店。南航集团旅游发展有限公司正处在发展整合之中。
在酒店行业日趋国际化的今天，国有酒店的发展迫在眉睫，更需要酒店职业经理人去推动、去改革、去创新。在与李宏斌书记的交谈中，记者感受颇深：不管是国有、外资、民营酒店职业经理人，都同样面临着市场的考验，只有不断武装自己的职业技能，才能跟上新酒店时代发展的脉搏！

    在上海2007中国酒店投资峰会上，有幸认识了江阴来富岛大酒店张大昆先生。初见张总，给我的印象是高大魁梧、精神矍铄，敢做敢为、有思想的一位职业经理人。谈起酒店业，他激情澎湃，有着自己独特的见解。对此，本刊特别对他进行了专访。

    1．从您的职业经历看，您曾经在国有酒店、民营酒店、国外酒店都工作过，在三种不同背景下的酒店工作，您认为各自的优势及劣势是什么？您是如何把握其管理原则的呢？
   这个话题说起来比较复杂，国有、民营、外企都有许多共同的优势和劣势，有各自的优势显现，亦有各自存在的劣势，关键是看这个企业组织是如何去平衡和把握好各自的优劣势，并正确面对和处理好这些关系，以积极进取的态度去迎接市场的挑战。在这里，我可以简单谈一下我自身的一些感受。
    对比三种不同性质的所有制企业，或三种不同性质的经营型企业，我的最大体会是管理的体制不同。这三种不同性质的企业的共性都是以追求企业效益最大化、社会效益最优化为己任，但真正表现到日常工作中的经营、管理要求和方式、方法是有许多不同之处的。我在国外企业工作的最大感受是人际关系相对简单，企业分工明确，各司其职，酒店的各项标准、制度、规范，乃至奖罚措施和薪酬福利等等均十分明确，并有十分良好的执行力度。企业的组织是一个运行良好、畅顺的组织，每一个组织成员都明确自己的责任和要求，并为之而努力工作。酒店的团队建设和文化氛围十分优良，而相比国有企业和民营企业，这方面的理论支撑和制度化建设还是看得见的，但围绕整个酒店组织的运行，我的体会是执行力和务实的工作作风与外企比较还存在着差距，特别是民营企业的内部管理和制度化建设，企业文化建设的真正有效贯彻、执行上还存在一种比较落后的状态，表现在随意性大、不按规章制度行事。许多民营企业在成功后，投资在酒店实业资产的投入量是很大的，他们也聘请了专业管理公司或职业总经理，但在明晰权责利、按照国际酒店的运行要求方面，存在着认识上的差异和管理上的模糊不清，从而导致酒店管理公司和职业总经理在日常工作中产生迷茫，矛盾重重。民营企业也注重专业化管理、需要专业人士管理，民营企业特别强调的是结果，也就是企业的收益和利润，但由于存在上述的差异和矛盾，往往结果会令人不满意或满意度不够。国有酒店在管理线条和管理系统上已趋成熟，而中国的民营酒店的管理模式和系统有待在认识上进一步提高。在经营上，国外的酒店普遍强调高投入，为员工创造高收入，同时以良好的企业文化和严密的管理系统来达到最高的收益，而国有企业和民营企业在经营的理念上和认识上还要向外企学习，学习国外酒店的不断创新和不断追求的一种企业精神，并且严格游戏规则办事，使酒店永远保持可持续发展和可持续性盈利。
    作为酒店的高层管理人员，首先要秉承良好的职业操守和职业要求，严格按照酒店运营要求来开展工作。不管你在任何一种所有制形式下的酒店工作，都应该按照酒店管理的要求去工作。不管外围情况和内部情况是多么的复杂、困难、艰辛，都应该秉承你的职业要求，以团队建设、企业文化建设、社区文化建设为己任，以良好的职业道德和修养去完成不同阶段性的工作，使企业永葆活力。

    2．您曾经在越南酒店工作过，您如何看待越南酒店业？其酒店管理与国内酒店存在着哪些差异？在越南酒店工作您的收获是什么？
越南自20世纪80年代末，随着国家经济的对外改革开放，其酒店业的发展速度是惊人的。特别是酒店业的发展和国际接轨并同步发展，越南是走在较前列的，许多国际知名酒店品牌较之中国还早登陆于越南，使越南的酒店业形成了良好的服务、经营管理体系，使其与整个国家旅游产业的发展相匹配，并且起到了一定的推动作用。
    越南在改革开放以后的酒店业发展方面与国内酒店业的发展，我认为存在四方面的差异：
   在参与市场竞争、抢占市场份额方面，越南的酒店比国内的酒店在意识上、组织上和参与市场竞争的实战上，同期相比略胜一筹。
   在酒店服务、员工培训，包括外语、历史、地理、文化、商务等的训练方面，越南酒店要比国内酒店，特别是老国有酒店和现代民营酒店先进的多。
    团队建设、企业组织内的文明程度、团结合作的精神、保持高昂的工作激情和干劲，普遍来看比国内酒店要走在前列。尽管越南的经济发展速度没有国内经济增长速度那么快，但是在酒店业普遍传承着该国家的文化和一种民族的精神。
    该国家在改革开放初期，酒店业在积极参与市场竞争的同时，能迅速引进国际酒店的先进管理模式，确立品牌意识，导入先进的管理方法，结合本国的国情和民族特色，创新服务、提升管理标准，形成具有越南国家民族文化特色和先进的国际酒店经营理念相结合的一种全新的酒店管理模式。诸如酒店员工制服、穿着打扮打破传统模式，形成具有越南民族风情特色的一种文化氛围，能迅速拉近与宾客的距离，令人顿时产生美感和亲情感。
    我在越南工作近三年多，主要收获有三方面：第一，让我了解了国外酒店的管理系统和它的工作要求；第二，让我重新认识了酒店业的发展和对职业经理人的要求是什么以及如何来提升你的工作标准和要求；第三，在越南工作期间，接待了来自祖国17个省、市、地区的政府、经贸访越代表团，每次为祖国代表团的服务是我最大的荣誉和欣慰。同时，在越工作，让我真正感到作为中国大陆人，完全能够在国外企业打拼并获得成功，只要你不断努力、刻苦钻研、勤奋学习，把握好市场动态，你一定会成功。

    3．江阴作为国内的县级城市，您如何分析当地的酒店市场？与一线、二线城市相比，其客源市场、员工状况、经营管理方式应该存在差异。您是如何找到这种差异，制定适应当地市场的经营管理计划？
    江阴作为国内的县级市城市，酒店业的竞争同样十分激烈，特别是高星级饭店。无论从数量还是到硬件装修的规模，与一、二线城市没有太大的差别。硬件投入、装修风格都能达到国际酒店的标准。其客源市场相对一、二线城市，范围较小，客源市场的份额也相对比较稳定，当然，竞争还是十分激烈。员工状况相比一、二线城市的员工的综合水平略微逊色。员工队伍很可爱，也很有合力，队伍建设相对一、二线城市比较稳定，但是三线城市的员工生源和干部资源、人才资源都较之一、二线城市较难招聘，从而使经营管理工作的整体效应滞后于一、二线城市的酒店。因此，加紧培养、提升三线城市酒店员工队伍的综合素质是目前的主要工作之一。
     不论在什么城市，酒店的市场定位很重要，产品和服务的能力要求与客源市场需求的研究将是总经理的第一工作要求，整合营销，实施差异化营销战略，凸现自己酒店的产品特色和服务亮点，并使之适应市场的需求，是做好酒店工作的一项基本保障。

     4．您的酒店职场中总结了哪些独特的管理思路，能否与本刊的读者一起分享？
可以。作为酒店的总经理，我一直提倡“四员”制，即总经理是酒店的第一安全员、第一服务员、第一销售员、第一协调员。

    5．目前贵酒店的经营状况如何？作为县级城市的江阴来富岛大酒店，您如何看待它的投资与回报？
    江阴来富岛大酒店即将迎来四周年的店庆，作为开业近四年的酒店，酒店的整体经营状况良好，经营业绩在同地区处在领先地位。开业以来，酒店一直秉承着高效、务实、开拓创新的经营理念，创造了酒店业的一项奇迹，即开业第一年就实现正数增长，4年来均顺利地完成了公司董事会下达的每年度的经营预算指标。

    6．贵酒店的客源状况如何？存在着哪些压力？您在经营管理方面制定了哪些措施与方案来提升贵酒店的利润？
    酒店开业以来，我们的客源状况还是十分稳定的。尽管同地区的酒店客房数量在不断增加，新酒店不断涌现，市场竞争压力颇大，员工流动比率的上升，产品的同质化竞争，致使酒店面临更多的困难和艰辛，这在全国其他城市亦是普遍现象。作为我们酒店的经营理念，首先要生存，即保本，这是我们一切工作的源头；其次是发展；第三是不断开拓和创新。针对上述工作的整体战略和要求，在经营方面结合区域消费者市场的需求，我们制定了以下几项措施：一、实施差异化营销，即通过形成产品特色和制作具有个性化服务要求的工作流程，提升和完善服务理念，强化流程控制；二、进一步完善薪酬福利制度和绩效考核制度；三、在确保物有所值的前提下，提出“物有超值、物有升值”的经营管理概念，通过各类特殊小组，如常客计划小组，CS(CUSTOMER SATISFACTION)服务小组的服务和追踪来保持较高的顾客满意度。经过近两年的努力，我们的回头客、常客比率持续稳定在一个较高的水平。

    7．您想对我们《酒店职业经理人》杂志的读者说点什么？
    作为酒店业的同仁，又是一起辛勤工作在一线的各位同事，我想谈三点：
    第一，中国酒店的从业人员，一定要携起手来，为共创具有中国民族文化特色的、形成各区域不同文化背景和先进的东西方酒店业的管理模式相结合的具有深度文化内涵和中国自己的管理品牌而不懈努力、拼搏。
    第二，加强学习、提升认识、努力进取，为培养好我们未来的接班人付出我们应该付出的艰辛和承担我们应该承担的责任。
    第三，不断坚持“科学是第一生产力”的根本理念，因地制宜，保持个人气节、工作准则和职业道德，为推动中国酒店业的不断发展贡献自己的一份力量。

中国酒店民族品牌的发展模式，国内酒店人士一直在探寻；民族酒店品牌走出国门，投身海外，业内人士也一直在呐喊。 一个在国内将近100家连锁店、在海外12家连锁店的民族品牌，让我们看到了民族酒店品牌国际化的一缕曙光，也让我们对民族酒店品牌产生了更大的信心。也许不久的将来，我们周游世界各地，会看到更多的“China Hotel”品牌，我们盼望着那一天的到来。

“万里路”连锁品牌是第一个中国青年旅舍民族品牌，是由北京青年旅舍协会倡导和创办的，也是中国唯一拥有自主知识产权的青年旅舍品牌，目前在国内已经有将近100家连锁店，海外已经有12家连锁店。“万里路”如何充分利用自身优势，寻找国外发展途径的呢？它的发展的背景及模式是怎样的呢？对此，本刊记者在北京青年旅舍协会顾问张钟先生的引见下，对协会秘书长张维先生进行了专访，希望通过“万里路”的实践之路，给我们的同行更多启发。

记者：我们了解到，北京青年旅舍协会是第一个创办中国青年旅舍民族品牌的倡导者和实践者，并于2000年9月成立。当时成立的背景是怎样的？
张维秘书长：北京当时的情况是先有了青年旅舍后成立的“北京青年旅舍协会”。协会刚成立时是隶属于北京市旅游局的社会团体，并不是商业化盈利机构，我们想把在国外已经发展成熟的 “青年旅舍”理念引进中国，但具体怎么运作，我们也有疑虑。当时我们曾经认为，青年旅舍可能就是像大学生宿舍那样的“上下铺”，但又感觉到酒店发展的趋势是设施设备越来越完善，有谁会住你的“上下铺”呢？所以当时我们尝试着做青年旅舍是冒着风险的。
刚开始时大家对青年旅舍没有明确的概念，都是根据自己的想象在筹划，后来我们通过了解了一些欧洲背包客的入住的意见和反馈，再结合北京市旅游局组织的赴欧洲实地考察，逐渐了解了青年旅舍在国外的经营模式、受众和规格等等，然后一步步的去发展成了今天的规模。

记者：“万里路”青年旅舍以前用的是国际青年旅舍联盟的“冷杉树”品牌，为什么又要自己另创一个新的品牌呢？
张维秘书长：万里路品牌的创立和发展满足了中国青年旅舍市场发展的需要，符合当前中国青年旅舍连锁发展的根本利益，填补了中国青年旅舍商业化运作模式创新的空白。说到我们为什么坚持创立一个自己的民族品牌，缘起于2005年11月我们参加了伦敦一个国际青年旅舍联盟的交流活动。会上我们跟欧洲几个国家的协会分别进行了交流，发现他们都有一个共同点，就是国际青年旅舍联盟还是归属一个品牌，但每个国家都有自己的品牌。有自己的品牌就不会受到发展的制约。如果我们没有一个品牌，就会受制于人、更不可能发展到国外，而且我们也越来越认识到知识产权的重要性。
不可否认的说虽然我们的理念是来源于国际青年旅舍，但我们希望通过创立自己的万里路品牌，使中国青年旅舍在探索适合市场规律的理论和实践、发展和创新上都高于国际青年旅舍，取得更大空间上的发展，然后再参与到国际竞争中。这样在竞争中学习国际上其他国家青年旅舍组织的一些先进管理方式，解决我们初期阶段的青年旅舍组织形式松散的问题，所以我们也在学着把青年旅舍进行商业化运作，做成股份制的万里路国际青年酒店连锁管理有限公司，做成真正意义上的连锁经营。
记者：青年旅舍虽然在国外发展了很多年，但当时在国内还是新鲜事物，您是怎么把青年旅舍这种国际模式与中国的实际情况结合起来的呢？
首先我们拥有许多年的酒店管理经验，我从1989年到北京国际饭店从服务员一直干到1996年，其他的合作人也都是在酒店行业中摸爬滚打多年，把这些酒店管理经验、对市场的认识和理解与青年旅舍的品牌理念结合起来，就能比较好的把青年旅舍的一些概念引入具体的操作中，也就能把市场和品牌有机的结合起来。当然这种结合并不是一帆风顺的，也出现过一些困难，但现在的情况是一年比一年好了。回顾这些年的经历，大致分为四个阶段的。第一个阶段：没有品牌阶段，很多社会旅馆和酒店不了解这个品牌，当时只有先把产品（旅馆）先做好；第二个阶段：产品做好了，大家开始慢慢认同这个品牌。第三个阶段：品牌被认同后，就开始做延伸，比如参与到经济型酒店竞争中；第四个阶段：就是现在，也是最难的时候，要在国内外扩张。

记者：现在万里路青年旅舍连锁品牌已经得到广泛认同，以后的市场将是广阔的，为什么又想到延伸品牌呢？
张维秘书长：现在已经延伸了三个品牌：“青年酒店、青年旅馆、红灯笼客栈”。最早确实只做青年旅馆，可是这样的话市场就比较窄。来找我们合作的除社会旅馆外，还有一些二星级酒店，他们也想进入这个市场。我们就试着将万里路的经营模式和酒店对接，结果发现比单做青年旅馆效果更好。因为这样的模式是酒店客源一半中国客人一半外国客人，双方都能接受，后来我们就做成万里路青年酒店系列。

记者：万里路青年旅舍是经济型酒店吗？您如何看待与同行的竞争？
张维秘书长：很多人质疑青年旅舍该不该投入经济型酒店的竞争中？我觉得应该积极投入！因为这个“万里路”品牌，不可能孤零零的存在于世上，自己一个人去赛跑，要参加到竞争中去才有进步，这叫“品牌的群属性”，比如你经常跟谁在一块，跟谁竞争，大家就自然的把你们归属到一起。这个群属性的意思就是要跟高水平的选手竞争才能逐步提高自己，所以我们的竞争战略定为“与高水平的选手竞争、与高水平的选手合作、向高水平的选手学习”。

记者：现在经济型酒店在国内扩张比较多，而青年旅舍却往日本等国家发展，那么国外的客人如何去认可这个品牌？它有什么优势呢？
张维秘书长：我们在国外的优势在于多年形成的客源渠道和网络，北京是国外自助旅行的客人的主要口岸城市，丰富的旅游资源使得北京的万里路连锁店国外客人的平均留宿时间在5-7天，由于国外客人主要的旅游线路和行程计划是从北京开始的并相对固定的，因此，不同城市之间的客源流是万里路连锁品牌的基础，utels（万里路）目前已经形成了一定的品牌认知度。，客人的口碑就已经把万里路的产品在国外宣传出去了，很多人在国外就知道中国有这么一个体系，知道是有质量保证的，所以很多自助旅行的外国人到中国后都首选“万里路”。语言上的交流顺畅也是我们的优势之一；另外在文化差异上“万里路”也领先一步，我们经过6年的时间对欧洲市场还是比较了解的，能处理好中西方文化上的差异，知道他们的需求点在哪。
 
记者：现在大部分品牌都在国内发展扩张？你对中国经济型酒店在世界的扩张怎么看？
张维秘书长：现在国内很多品牌是拿着一个规划去找配套资金来干的，所以为了保证长远利益，可以在短期内不计利益。而我们是在保证今天的温饱的前提下考虑长远利益，所以扩张也分两方面走，一是融资；二是立足于自己的实力进行宣传。一般开店首先遇到的问题就是：钱、人力资源、宣传，这几个方面协调好了，品牌在国际市场才能走的更远。 到国外去品牌扩张，首先要有市场需求做基础，要做好调查研究。由于国内外的住宿业经营环境、市场竞争、法律体系等情况完全不同，国内一些大的集团在国外也曾搞过一些连锁店，几年后就撤出了，国外有许多情况是非常复杂的。而我们现在与国外的连锁模式还主要是：在万里路体系内，以品牌为载体，以客源流为纽带，聘用国外的当地人来管理，跟国外加盟的青年旅舍采取一种客源流的交换及信息流的交换和管理经验的交换，比如日本方面我们定期互派人员交流。

记者：我们知道“万里路”青年旅舍品牌已经在日本、菲律宾、蒙古等地拥有连锁店，但这些扩张都分布在亚洲地区，有无考虑在欧洲等其他地区扩张呢？
张维秘书长：就亚洲地区而言，现在的发展主要是靠客人的口碑和互联网在国外市场得到的客源。客源方面，我们把国外适合的旅馆介绍给中国青年人，同时国外那边也在介绍中国的万里路青年旅舍，这样的对接不用花钱，双向的介绍产生大量的客源流，合作带来的一定是双赢。同时我们也希望能做到亚洲第一，目前在日本已经有了一些发展，原来有3家加盟店，现在大概又有6、7家申请加入，他们的加盟费不拿回中国，再在日本投入宣传，我们的最终目的是扩大品牌影响力。
在欧洲，中国品牌的进入，将会给中国游客提供极大的方便，同时也会把欧洲人引到中国来。现在中国人走到国外去的是越来越多，但是会感觉到一些不方便，比如我有一次去欧洲后查不了e-mail信箱，要想下载中文的软件，对方电脑不让下载，后来找到某火车站有一个中国人住的旅馆，才查了中文信箱；又比如中国人早上想喝点粥，但在欧洲“黄油面包一路”，所以我想如果中国的品牌到国外去就可以解决这些问题。

记者：您前面提到与日本的青年旅舍有定期的交流，那么与中国的青年旅舍相比，日本的青年旅舍有那些特点呢？
张维秘书长：就我们考察的情况来看，日本的青年旅舍协会发展历史较长，有320家店的规模，但已经不是真正意义上的青年旅舍，与英、法等欧洲的青年旅舍相比缺乏时尚和活力，更像酒店。我们在日本的万里路连锁店则更注重营造氛围，价格在1800-2000日圆/床，它不是那种标准间带卫生间的酒店。对于背包客来说，在日本的价格算是比较便宜的，同时地理位置也很好，一般选在市中心附近，或商贸繁华地段。比如在东京的浅草寺附近就有三家店青年旅舍，这样能节省很多交通费。最近，青年酒店系列在日本也有发展，新加盟的店规模更大了，也以标准间为主。国内的青年旅舍客源细分市场其实也出现了类似情况，很多青年旅舍开着开着，房间里就增加了卫生间，“背包客”就变成了“拉杆箱”（商务客人），价格也不断在涨，感觉也变味了，已不是严格意义上的青年旅舍，但是，确实有市场需求。

记者： 您如何看待“万里路”青年旅舍品牌未来的发展？
张维秘书长：万里路在中国开到1000家应该没有问题，德国就有600多家青年旅舍。我们目前在北京有30家店，全国有将近100家，在这个范围里，直营的比例还比较小，主要还是靠加盟。我们也在不断的开新店来满足市场需求，同时面临着一个新的台阶：加大直营店数量。新的直营店在合作参股上将会呈现多元化，这些参股人有的是现有的青年旅舍的投资者，也可能是社会上有系统性资源的其他的一些投资人。

记者：“万里路”青年旅舍连锁品牌在国内不断的扩张，但是在品质和管理上如何跟进呢？
张维秘书长：要长足的发展，仅仅扩大数量是不行的。要想提高客人对品牌的忠诚度就要让客人感觉到我们的产品比竞争对手的产品质量强，还是强调首先要把产品做好！产品做不好，品牌理念再先进市场也不认可。现在“万里路”青年旅舍连锁体系正在把产品做进一步的完善，加强标准化建设。有品质，还要有专业的管理观念。现在我们的管理体制还存在一些问题。因为初期没有一个系统性的规划和投资，完全是在市场上自由滚动发展起来，所以对其在品质和管理上不好掌控。不过以后我们将对新的项目实行专业化管理，即使不是控股项目，也会采取专业的委托管理，现在看来这种方式更好，我们在平遥、上海等地进行过尝试后，效益明显提高，投资人都很满意。

记者：目前“万里路”青年旅舍连锁有许多的加盟店，那么这个品牌吸引加盟商的主要原因是什么？
张维秘书长：目前加盟我们品牌的，很多是年轻创业者，他们来自不同行业，他们需要有品牌的支撑来增加收入、降低成本，需要成熟的管理经验，他们更主要是针对上下游客源流的紧密结合才加入到这个团队。象北京的创业者他们哪怕跑到西藏、尼泊尔等地去投资，也来选择加盟万里路，是因为这个品牌有一个优势：即我们的上下游联系特别紧密。一般游客在中国要完成他的旅游，可能是北京到平遥、平遥到西安、西安到成都、成都进西藏，这一条线我们都会保持紧密的上下游联系。比如每天都有从西安到北京来住店的，昨天的客人从西安来的时候眼镜落在西安了，第二天的客人就能顺便把眼镜给带过来。这种客源流的紧密度是我们的强大优势，所以加盟者来加盟也是希望上游的客源流能流到他们那里。

记者：您有着多年的酒店管理经验，对国内酒店的投资者或职业经理人，您有什么话想说吗？
张维秘书长：就我个人认为，我们有一些品牌好比是“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”，当我们没有任何的准备和了解时，忽然之间就都冒出来了，究其原因是资本催生的结果。我个人比较倡导企业正常的发展年轮，就比如说“万里路”并不是上市、融资这个时代开始的，是从6年前就开始了，虽然慢但比较稳。而现在的一些品牌不计成本、不计效益的去竞争，象短跑一样，发展太快可能会后劲不足，应该把目光放长远些。就我所了解的欧洲情况，都是先把产品做成熟再把品牌推向市场，而在国内很多时候是先把品牌推向市场再把它逐步的完善。
当前中国的酒店业还存在一个问题就是：品牌虽然不同，但店和店之间有一些同质化现象。就象长安街过去的公共汽车1路和4路，都跑一条线，面临的就是抢客人，抢客人就得想方设法变花样。这样的不良竞争背后是租金、人力资源成本不断的提高，但房间价格却在下调，最终企业运营压力增大，对行业的可持续发展不利。不过我想大家走到一个转折点还是会联合起来的，象今年在一次会议上就有几家酒店同时提出了办培训学校的想法，可见有许多想法大家都是一致的，其实行业内就是一个“竞”与“和”的关系，过去的竞争逐渐在向“和”发展。
作为做酒店的职业经理人，我觉得要重视坚持学习，还要沉下心来做事，要在提高品质方面下功夫，不断提高管理水平，还有就是强调和重视自己品牌的特色和差异化。要对你的品牌有一种责任感，你的责任就是像接力赛跑的其中一棒，你在任的这段时间内把工作做好了，这种成就感会比金钱更重要。当然要把酒店连锁做好了有很多外在因素，要用自己的经验和智慧创造性地发挥和面对，比如许多地区经济发展情况不同，一级城市的市场情况并不一定都一样，而且在同一个城市不同的地段也不一样，所以，品牌的发展和企业的经营管理要因地制宜，结合当地的实际情况来做。
对于经济型酒店投资者，他们不一定必须懂业务，但要选好人，会用人。聘请职业经理人或委托专业管理团队进行管理，关键在于怎样考察和如何聘用，“专业的人干专业的事”，这样的酒店品牌才能长久。